Umowa najmu to bardzo popularny stosunek prawny w obecnych czasach, gdy nie wszyscy mogą lub chcą inwestować we własną nieruchomość. Często umowy takie zawierane są na czas określony. Dzięki temu obie strony wiedzą dokładnie, do kiedy umowa obowiązuje, co jednak nie likwiduje możliwości jej przedłużenia. Zdarza się jednak w życiu różnie i nieraz najemca podejmuje decyzję o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu. Czy to jednak możliwe? Wiele osób z góry zakłada, że tak, tymczasem warto dokładniej zapoznać się z przepisami regulującymi te kwestie.
Umowa na czas określony i przepisy ją regulujące
Umowy w prawie polskim regulowane są często przez Kodeks cywilny – tak też jest w przypadku umów najmu. Na podstawie art. 673 § 3 „jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Zgodnie z tym przepisem zatem możliwość wcześniejszego rozwiązania zobowiązania umownego powinna być zawarta w samej treści umowy. Jeśli tego nie dopilnowano – zmniejsza się szansa na wypowiedzenie przed czasem.
Kodeks cywilny zawiera jednak pewne zabezpieczenia – zwłaszcza dla najemcy. Otóż bowiem określa w art. 664:
- „§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
- § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Jak więc widać, po stwierdzeniu istotnych wad mieszkania lokatorowi przysługują pewne prawa. Jest to bowiem – świadome lub nieświadome – wprowadzenie go w błąd co do stanu rzeczy, z tego powodu może się bronić i wcześniej rozwiązać umowę.
Zobacz też: Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Wady fizyczne lokalu
Wady fizyczne wynajmowanego lokalu muszą być istotne – niezależnie od tego, czy zostały niezauważone, czy też celowo ukryte. Najemca ma roszczenie o usunięcie takiej wady. Jeśli wynajmujący tego nie dokona albo wady po prostu nie da się usunąć – możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu. Kolejną opcją jest wniosek o obniżkę czynszu. Wszystko zależy od charakteru i uciążliwości wady. Najemca ma jednak prawa, które chronią jego interesy.
Prawem lokatora jest opieranie się na przepisach dotyczących rękojmi. Co ważne, rękojmia nie jest anulowana nawet w sytuacji posiadania przez najemcę wiedzy o istniejącej wadzie. Istotne jest jednak to, jak bardzo problem z nieruchomością ogranicza spokojne zajmowanie przez najemcę wynajmowanego mieszkania czy lokalu.
Jeśli natomiast istniejące wady są zagrożeniem dla życia lub zdrowia lokatorów, mogą oni korzystać z jeszcze większej ochrony swoich praw. By jednak ich dochodzić, warto postarać się o opinię fachowca z danego zakresu.
Dopiero z takim dowodem złożyć wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Można jeszcze na koniec przywołać wyrok SN z 14.02.1965 r.: „częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go z punktu widzenia potrzeb najemcy zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od opłat za centralne ogrzewanie”.
Więcej informacji na Prawo-mieszkaniowe.info